Аналитическая справка

по результатам изучения судебной практики об особенностях рассмотрения

дел при заключении договора залога

В соответствии с планом работы Заводского районного суда г. Саратова на 1 полугодие 2018 года проведено обобщение судебной практики рассмотрения дел, вытекающих из правоотношений при заключении договора залога за первое полугодие 2017 года.

Залог в силу действующего законодательства выступает в качестве достаточного гаранта исполнения должником основного обязательства и стимулирует должника к надлежащему поведению, является обеспечением исполнения обязательства и возлагает на должника дополнительные обременения на случай неисполнения или ненадлежащего исполнения им обязательства.

Сущность залога заключается в том, что кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, предусмотренными законом.

Предметом залога выступают квартиры, дома, нежилые помещения, реже - земельные участки (ипотека), транспортные средства, товары в обороте, производственное оборудование.

Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке. Общие правила о залоге, содержащиеся в Гражданском Кодексе, применяются к ипотеке в случаях, когда Кодексом или законом об ипотеке не установлены иные правила (п. 2 ст. 334 ГК РФ).

Согласно Постановлению Пленума Верховного Суда РФ N 6, Пленума ВАС РФ N 8 от 01.07.1996 (в ред. от 24.03.2016) «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» существенными условиями договора о залоге являются предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом, а также условие о том, у какой из сторон (залогодателя или залогодержателя) находится заложенное имущество (пункт 1 статьи 339). Если сторонами не достигнуто соглашение хотя бы по одному из названных условий либо соответствующее условие в договоре отсутствует, договор о залоге не может считаться заключенным. В случаях, когда залогодателем является должник в основном обязательстве, условия о существе, размере и сроках исполнения обязательства, обеспеченного залогом, следует признавать согласованными, если в договоре залога имеется отсылка к договору, регулирующему основное обязательство и содержащему соответствующие условия.

При разрешении споров, связанных с залогом движимого имущества или прав на имущество, следует учитывать, что такой договор залога подлежит нотариальному удостоверению лишь в случаях, когда обеспечиваемый залогом договор в соответствии с пунктом 2 статьи 163 должен быть заключен в нотариальной форме (пункт 2 статьи 339).

Порядок обращения взыскания на предмет залога, переданный залогодержателю, определяется в соответствии с договором о залоге, если законом не установлен иной порядок. Вместе с тем, учитывая, что предметом такого договора может быть только движимое имущество, при отсутствии в договоре условия о порядке обращения взыскания на предмет залога следует исходить из того, что в данном случае подлежит применению общее правило об обращении взыскания на заложенное движимое имущество (пункт 2 статьи 349).

Споры, вытекающие при заключении договора залога многогранны, и разрешая конкретный спор, судьи Заводского районного суда г. Саратова руководствуются не только нормами закона, непосредственно регулирующего правоотношения сторон законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)»), но и общими и специальными нормами части первой и второй Гражданского кодекса Российской Федерации, Земельного, Семейного, Жилищного кодексов Российской Федерации.

В первом полугодии 2017 г. судьями Заводского районного суда г.Саратова по категории дел о взыскании задолженности и обращении взыскания на заложенное имущество рассмотрено 30 дел, что на 40 % больше по сравнению с первом полугодием 2016 года, в котором рассмотрено 18 дел данной категории.

С вынесением решения об удовлетворении исковых требований в первом полугодии 2017 года рассмотрено 25 дел, решения об отказе в удовлетворении исковых требований, как и в первом полугодии 2016 года не выносились.

По 4 гражданским делам производство по делу прекращено в связи с утверждением судом мирового соглашения.

Одно гражданское дело оставлено Заводским районным судом г.Саратова без рассмотрения.

Следует отметить, что из 30 дел данной категории рассмотренных в первом полугодии 2017 года - 11 дел рассмотрено в порядке заочного производства.

Анализ судебной практики гражданских дел, рассмотренных за первое полугодие 2017 года судьями Заводского районного суда г.Саратова показал, что в основном категории рассмотренных дел представлены соответственно характеру заявленных исковых требований следующим образом:

-по искам кредитных организаций о взыскании задолженности и обращении взыскания на заложенное имущество 14 дел;

- по искам ипотечных корпораций к физическим лицам о взыскании задолженности и обращении взыскания на заложенное имущество - 13 дел;

- по искам физических лиц о взыскании задолженности по договорам займа, заключенных между физическими лицами, и обращении взыскания на заложенное имущество -3 дела;

Исходя из представленных данных видно, что большинство судебных споров, рассмотренных судьями Заводского районного суда г. Саратова за первое полугодие 2017 года вытекают из кредитных договоров, связанных со взысканием задолженности по кредиту и обращением взыскания на заложенное имущество.

Предметом залога в основной массе выступали объекты недвижимости квартиры по 18 гражданским делам, по 2 делам - доля в праве общей долевой собственности на жилое помещение, по 10 делам - транспортные средства.

При рассмотрении гражданских дел данной категории и удовлетворении исковых требований об обращении взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, судом устанавливался факт систематического нарушения сроков их внесения, то есть нарушение сроков внесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев независимо от размера и срока просрочки, а также определялся размер суммы неисполненного обязательства, обеспеченного ипотекой, составлявшего не менее 5%, поскольку залогодержатель не вправе обращать взыскание на заложенное имущество во внесудебном порядке в случае, если сумма неисполненного обязательства, обеспеченного ипотекой, составляет менее 5% от размера оценки предмета ипотеки по договору об ипотеке, а период просрочки составляет менее 3 месяцев.

В соответствии с п.2 ст.348 ГК РФ, п.1 ст.54 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отказано, если допущенное должником нарушение обеспеченного ипотекой обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.

В соответствии с подпунктом 4 пункта 2 статьи 54 Закона об ипотеке, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика. Особенности определения начальной продажной цены заложенного имущества устанавливаются пунктом 9 статьи 77.1 этого федерального закона.

Таким образом, указанная норма содержит императивные требования относительно определения судом начальной продажной цены заложенного имущества на основании отчета оценщика - суд должен установить ее в размере 80% от рыночной стоимости этого имущества.

Изучение судебной практики показало, что в случае обращения взыскания на имущество, суд определяет начальную продажную цену исходя из условий договора залога (ипотеки), устанавливающих стоимость имущества. При наличии спора между залогодателем и залогодержателем начальная продажная цена заложенного имущества устанавливается судом исходя из рыночной цены этого имущества, определяемой на основании судебной экспертизы.

Согласно представленным для обобщения гражданским делам, установлено, что судьями Заводского районного суда г. Саратова в большинстве случаев назначались оценочные экспертизы по определению рыночной стоимости объекта недвижимости по 15 делам. По остальным делам суд при определении начальной продажной стоимости объекта недвижимости суд руководствовался оценкой представленной истцом при подаче иска.

При определении судом начальной продажной цены заложенного имущества на основании отчета оценщика и судебной экспертизы судьями Заводского районного суда г. Саратова устанавливалась начальная продажная цена заложенного недвижимого имущества в размере 80% от рыночной стоимости этого имущества.

По делу №2-1009/17 год начальная продажная стоимость имущества на публичных торгах определена на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем.

В случае, если предметом залога являлось движимое имущество при удовлетворении требования об обращении взыскания начальная продажная стоимость судом в силу действующего законодательства не определяется и не устанавливается.

Так, например, при вынесении 23 марта 2017 года заочного решения по гражданскому делу по иску публичного акционерного общества «БАНК УРАЛСИБ» к Гавриловой Ирине Николаевне о взыскании кредитной задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное транспортное средство суд указал об отсутствии оснований для определения начальная продажной стоимости транспортного средства, поскольку обязанность суда по определению начальной продажной цены движимого имущества была предусмотрена п. 11 ст. 28.2 Закона Российской Федерации от 29 мая 1992 года N 2872-1 «О залоге», который утратил силу с 01 июля 2014 года. Настоящий иск предъявлен после указанной даты (дело №2-1177/17).

В соответствии с частью 3 статьи 1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации гражданское судопроизводство ведется в соответствии с федеральными законами, действующими во время рассмотрения и разрешения гражданского дела.

Кроме того, согласно ч. 1 ст. 85 Федерального закона от 02 октября 2007 года N 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» оценка имущества должника, на которое обращается взыскание, производится судебным приставом-исполнителем по рыночным ценам, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

Следовательно, действующее законодательство обязанность по установлению начальной продажной цены заложенного движимого имущества возлагает на пристава-исполнителя.

Таким образом, начальная продажная цена имущества определяется в результате произведенной судебным приставом-исполнителем в рамках исполнительного производства оценки заложенного имущества, на которое обращено взыскание в судебном порядке.

Вместе с тем, при изучении дел, указанной категории при рассмотрении требования об обращении взыскания на заложенное имущество – транспортные средства по ряду гражданских дел назначалась судебная экспертиза и при вынесении решения суда устанавливалась начальная продажная стоимость транспортных средств. (№ 2-82/17, №2-1098/17, №2-1014/17, №2-1058/17)

При рассмотрении требований при обращении взыскания на долю в общей долевой собственности на квартиру, судьями Заводского районного суда г. Саратова учитывалось то обстоятельство, что залог доли в праве на общий жилой дом, квартиру может быть осуществлен без согласия других сособственников. Однако в случае обращения по требованию залогодержателя взыскания на эту долю при ее продаже применяются правила ст. 250 и 255 ГК РФ о преимущественном праве покупки, принадлежащем остальным сособственникам, и обращении взыскания на долю в праве общей собственности (п. 2 ст. 7 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Так, удовлетворяя исковые требования Назарова И.Д. к Маркову О.О. о взыскании долга, обращении взыскания на заложенное имущество в связи с неисполнением обеспеченного залогом обязательства на 4/9 доли в общей долевой собственности на квартиру, общей площадью 61,1 кв.м., расположенную по адресу: г. Саратов, ул. Ново-Астраханское шоссе, д.60, кв. 32 судом к участию в деле привлекались сособственники недвижимого имущества (дело №2-46/17).

В случае обращения на долю в праве общей долевой собственности на жилой дом, судьями Заводского районного суда г. Саратова проверялась принадлежность земельного участка сособственникам домовладения при рассмотрении гражданского дела по иску Юдина Вячеслава Владимировича к Гавричину Олегу Владимировичу о взыскании задолженности и обращении взыскания на заложенное имущество (дело №2-1009/17).

Как правило, решения судьями Заводского районного суда г. Саратова, связанные с удовлетворением требований о взыскании задолженности в связи с нарушением графика погашения и просрочкой платежей с заемщиков и одновременным обращением взыскания на имущество, ответчиками не оспариваются и обращаются к исполнению по вступлении в законную силу.

Обобщение гражданских дел показало, что в целом судьями Заводского районного суда г.Саратова правильно применялся материальный закон при рассмотрении споров данной категории, принятые решения по делам соответствуют положениям норм Гражданского кодекса РФ, регулирующих залог имущества, Федерального закона РФ от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Судья: Е.Ю. Галицкая